Dự báo và phân tích thị trường bất động sản 2024 nên xem

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2024: FED TIẾP TỤC TĂNG LÃI SUẤT TRONG 2023, KHÔNG GIẢM TRƯỚC 2024

- Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) vào ngày 14/12 đã tăng lãi suất nửa điểm phần trăm và dự kiến trong năm 2023 sẽ tiếp tục tăng thêm tổng cộng ít nhất 0,75 điểm phần trăm, mặc cho tỷ lệ thất nghiệp có thể gia tăng và tăng trưởng kinh tế dự kiến sẽ ngưng trệ. 

- Fed dự báo lãi suất cực đại của chu kỳ thắt chặt nằm ở mức 5,1% thiết lập trong năm 2023 sau khi kết thúc cuộc họp chính sách tiền tệ kéo dài 2 ngày, cao hơn dự báo của giới đầu tư trước khi cuộc họp của Fed diễn ra. 

- Trong lần họp này của Fed, bước nhảy lãi suất 0,5 điểm phần trăm không nằm ngoài dự báo trước đó của giới phân tích, và là sự giảm tốc sau 4 lần liên tục bước nhảy 0,75 điểm phần trăm được đưa vào. Lãi suất Fed năm 2022 (năm bắt đầu) ở mức 0-0,25% tăng lên mức 4,25-4,5% sau lần nâng này. Đây cũng là mức cao nhất kể từ cuối năm 2007. Đã có tất cả 7 đợt tăng kể từ khi Fed bắt đầu nâng lãi suất vào tháng 3 đến nay. 

- Fed dự báo mức lạm phát của Mỹ sẽ còn cao hơn mức mục tiêu 2% của Fed cho đến ít nhất là cuối năm 2025, và đến cuối năm 2023 thì mức lãi suất vẫn ở hơn 3%.

- Các quan chức thành viên FOMC cũng dự báo tỷ lệ thất nghiệp ở nền kinh tế Mỹ sẽ tăng từ mức 3,7% hiện tại lên 4,6% trong năm 2023. Đó là tỷ lệ thất nghiệp cao hơn mức bình thường trong những cuộc suy thoái kinh tế trước đó. 

- Theo TS., chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, việc FED tăng lãi suất là để kiểm soát lạm phát, hạ nhiệt nền kinh tế khi tỷ lệ lạm phát trong tháng 7 tại Mỹ đã tăng lên 9,1% – mức tăng cao nhất trong 40 năm qua. Giá xăng dầu, giá nhà, ô tô, giá tiêu dùng tại Mỹ cũng đã tăng lên hàng chục phần trăm so với năm ngoái.

- Về thị trường bất động sản 2024, TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra dự đoán, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ áp dụng chính sách để thắt chặt tiền tệ, lãi suất sẽ tăng, trở thành khó khăn lớn cho người mua nhà. Theo ông, trong thời gian tới, lĩnh vực này sẽ gặp khó khăn. Song, điều tích cực là thị trường sẽ tự điều chỉnh, dần ổn định, thích ứng với nhu cầu nhà ở của người dân.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2024: DỰ ĐOÁN NĂM 2024 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỚI CÓ THỂ BƯỚC VÀO THỜI KỲ TĂNG GIÁ

- “Những biến động gần đây trên thị trường tài chính đã làm cho tâm lý của chủ đầu tư và các nhà đầu tư BĐS rơi vào trạng thái hoảng loạn giống như các nhà đầu tư chứng khoán. Sự thiếu hụt lớn nhất hiện tại trên thị trường chính là tiền mặt, chủ đầu tư càng lớn càng cần nhiều tiền mặt. Hiện tại, những chủ đầu tư này đang có xu hướng tìm mọi cách thu dòng tiền về.

- Chính vì vậy, hàng loạt những khuyến mãi kích cầu, thậm chí nhiều ưu đãi chưa từng có đã xuất hiện: giảm giá đến một nửa giá trị sản phẩm nếu khách hàng thanh toán bằng tiền mặt,… tuy nhiên vẫn không có sự thành công lắm.” ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc BHS Group chia sẻ tại hội thảo “Động lực phát triển kinh tế Việt Nam 2023” diễn ra ngày 14/12.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc BHS Group chia sẻ về thị trường bất động sản 2024 tại hội thảo “Động lực phát triển kinh tế Việt Nam 2023” diễn ra ngày 14/12.

- Ông Tuyển cũng chia sẻ, tâm lý nhà đầu tư dù ở Việt Nam hay nước ngoài đều giống nhau, đều bị hiệu ứng FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ) chi phối. Khi thị trường lên người ta sợ bị mất cơ hội nên phải mua vào bằng được trong thời gian sớm nhất. Ngược lại, khi thấy thị trường bắt đầu đi xuống và tương lai không được tươi sáng thì họ lại muốn bán ra càng nhanh càng tốt. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến chuyện suy giảm (downtrend) trên thị trường. 

- Nếu lãi suất không có gì thay đổi hoặc vẫn có xu hướng tăng trong năm 2023 thì tâm lý của các nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn bị tác động. Đặc biệt, năm 2023 cũng là năm các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên mà các chủ đầu tư đang áp dụng để bán hàng sẽ kết thúc. 

- Từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ phải tự trả gốc và lãi cho khoản vay mua nhà với lãi suất thả nổi của thị trường. Lúc đó, thị trường sẽ còn đón nhận thêm nhiều thông tin xấu. Ông Tuyển cũng cho biết những bất động sản có giá trị đặc biệt là vị trí thì bất kể thị trường tốt hay khủng hoảng, yếu tố này vẫn không thay đổi. Bên cạnh đó, các dạng BĐS phòng thủ sẽ trở nên tiềm năng. 

- Chẳng hạn, thị trường thủ đô Hà Nội và TP.HCM là nơi có BĐS để ở thực. Còn những địa phương có nền tảng tốt, tăng trưởng tốt vẫn sẽ được đón nhận như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Phú Quốc….

- Ông Tuyển cũng cho rằng phải cuối năm 2023, sang năm 2024 mới có thể chuyển sang giai đoạn “uptrend” bởi nhiều lý do. Lý do quan trọng nhất là những sửa đổi trong Luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực. Thêm vào đó là thời điểm chính sách kinh tế vĩ mô được kỳ vọng tốt hơn, vốn cho bất động sản cũng mở hơn…

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2024: XÉT THEO CHU KỲ TRƯỚC ĐÓ, DỰ KIẾN QUÝ II/2024 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỚI CÓ THỂ PHỤC HỒI 

- Trước những thông tin, biến động về các hoạt động điều tra, khởi tố các doanh nghiệp BĐS, lượng quan tâm của người dùng với bất động sản trong thời gian qua đã giảm đáng kể. 

Cụ thể, theo nguồn số liệu Batdongsan.com.vn cung cấp, mức độ quan tâm và lượng giao dịch BĐS trong quý II/2022 đã có xu hướng giảm. Khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, có khoảng 28% môi giới BĐS xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và đến 45% cho biết có sự sụt giảm về giao dịch nhưng không quá lớn. Đến quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% so với cùng kỳ) lên đến 43% và quý IV/2022 có đến 62% xác nhận giao dịch sụt giảm mạnh. 

- Nhìn lại chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam, tính từ thời điểm lạm phát tăng cao năm 2008-2009, tín dụng bị siết chặt với mức lãi suất trần cho vay tăng đến 21%. Đây là thời điểm thanh khoản thị trường tuột dốc, BĐS gần như chững lại và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007. 

- Tình hình này kéo dài đến các năm 2010-2012, khi ngân hàng TW bắt đầu điều chỉnh lãi suất giảm xuống, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái cắt lỗ, bán tháo, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang.

- Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng khi Luật đất đai được thông qua, thị trường bất động sản mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%, thị trường BĐS điều chỉnh về với nhu cầu người mua thực. 

- Theo Phó TGĐ Batdongsan.com.vn – ông Nguyễn Quốc Anh, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi NHNN bắt đầu hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi thì phải mất 1,5 năm. Như vậy, phải đến quý II hoặc III/2024, thị trường BĐS mới có thể đảo chiều. 

- Tuy nhiên vị chuyên gia này cho rằng sẽ có 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng tăng trưởng của thị trường BĐS (lãi suất – tăng trưởng tín dụng – chính sách điều hành của Chính phủ) thì chính sách và tăng trưởng tín dụng sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường nhà đất. 

- Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7% và lạm phát tăng lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt điểm cân bằng. Giai đoạn cuối 2013 đầu 2014 khi chính phủ nới lỏng mức tăng trưởng tín dụng lên 12-14% thị trường đã bước đầu phục hồi. 

- Ông Quốc Anh cũng phân tích, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng được nới lỏng, thị trường cũng sẽ theo đó mà phục hồi nhanh chóng. Vào cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho BĐS và sửa đổi Luật đất đang được trình lên quốc hội để thông qua. Như vậy, với sự tích cực của tăng trưởng tín dụng và chính sách, BĐS hoàn toàn có thể phục hồi sớm hơn, dự kiến khoảng cuối năm 2023. 

ĐIỂM SÁNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2024 – BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP CÓ TỶ LỆ LẤP ĐẦY CAO, THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA DÒNG VỐN FDI

- Năm 2022, BĐS công nghiệp là điểm sáng của thị trường khi tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp trên cả nước có xu hướng gia tăng khoảng trên 80% trong đó các khu công nghiệp phía nam đạt cao nhất cả nước, khoảng 80% theo báo cáo mới đây của Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng). Đây cũng là phân khúc BĐS thu hút dòng vốn FDI đổ về Việt Nam. 

- Một số khu công nghiệp tại TP.HCM, TP.Hà Nội, các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Đồng Nai, Bình Dương gần như được lấp đầy hoàn toàn. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước với 29 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%.

- Giá thuê BĐS công nghiệp, nhà xưởng tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100 – 120 USD/m2/chu kỳ cho thuê và có hướng vẫn tiếp tục tăng, đặc biệt là tại thị trường các tỉnh phía Nam do nguồn cung hạn chế. 

- Trong đó, giá thuê trung bình các KCN tại TP.Hà Nội và các tỉnh phía Bắc trong khoảng từ 90 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Giá thuê trung bình các KCN tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam dao động từ 100 – 300 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong đó, mức giá cho thuê bình quân tại TP.HCM khoảng 180 – 300 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất cả nước. 

- Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH và ĐT) đã công bố báo cáo mới, nguồn vốn FDI đầu tư trong lĩnh vực BĐS cả năm 2022 đã tăng hơn 70%, khoảng 1,85 tỷ USD so với cả năm 2021 và xếp thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài năm 2022 với tổng số vốn đầu tư đạt hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%, chủ yếu tập trung vào thị trường BĐS công nghiệp và một số dự án lớn. 

- Các chuyên gia cho biết, trong bối cảnh khó khăn của thị trường BĐS, FDI là nguồn vốn uy tín với các doanh nghiệp BĐS, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường trong dài hạn. 

Nguồn tông tin : smartland